SABES CÓMO FUNCIONA UNA CESIÓN DE DERECHOS?

Los remates bancarios de casas y departamentos es un mercado muy grande en México. Existen muchas empresas dedicadas a este negocio, pero no todas operan éticamente.

 

Algunas empresas ofrecen “ofertones” que se evaporan en el aire. Te “venden” remates en proceso de litigio pero en realidad no saben cuándo se resolverán o si al final la vas a poder comprar ya que, cuando se rematan, se las queda el mejor postor pero, eso sí, te piden un “anticipo”.

 

Hay que tener cuidado con esto. No estamos comprando chocolates, hay que dedicarle el tiempo y darle la importancia que merece para evitar caer en fraudes. Afortunadamente, invertir en remates bancarios hipotecarios de manera segura es posible si lo haces con las personas indicadas.

 

Ahora bien, pasemos a lo interesante:

 

Esta es la historia típica de los remates bancarios:

 

El Banco otorga un crédito bancario a Juan para que compre su casa.

Pasa el tiempo y Juan, por la razón que tú quieras, ya no puede seguir pagando el crédito hipotecario.

El Banco trata de cobrar por diferentes medios ese préstamo pero no lo consigue. Juan simplemente hace oídos sordos y no paga un centavo más del crédito.

El crédito se va a cartera vencida.

El Banco sólo quiere recuperar su dinero, así que hace uso de las herramientas legales disponibles para sacar de la casa a Juan para poder vender la propiedad y recuperar parte o todo el dinero que le prestó a Juan, es decir, se va a juicio.

El juicio tiene las siguientes fases: Emplazamiento, Presentación de Pruebas y Sentencia. Y todo el proceso puede durar desde 1 a 5 años, dependiendo de muchos factores, pero en general dura entre 2 y 3 años.

Me dan flojera los términos litigiosos (y supongo que a ti también), pero es importante entenderlos para que todo nos quede más claro:

– Emplazamiento es cuando Juan trata de extender el juicio evadiendo las notificaciones que le llegan del juzgado para que no lo saquen de la casa.

– Presentación de pruebas es cuando el Banco comprueba que Juan no pagó lo que debía.

– Sentencia es cuando el Juez determina que el Banco tiene todo el derecho sobre la propiedad y le da luz verde para rematar la casa.

 

Cuando por fin el Juez dicta sentencia lo que sigue es el Remate de la propiedad a través de una subasta y, posteriormente, la Adjudicación de la misma.

 

Es aquí cuando la cosa se pone interesante. Muchas personas y empresas están, literalmente, cazando estos remates y por lo general se quedan con los mejores.

 

Normalmente, vecinos de la zona las compra al precio de mercado o una empresa compra en bloque varias propiedades a cambio de un descuento. El punto es que no es fácil hacerse con una verdadera “ganga” si tú vas como tal a estos remates de manera independiente.

 

Entonces ¿cómo sí puedes hacerlo? Tienes dos opciones desde mi punto de vista:

 

1. Compras a través de una empresa que compra propiedades en bloque (al mayoreo) como TRIOMPHE, una empresa dedicada a la compra y venta de remates bancarios.

Las propiedades que puedes adquirir NO son derechos litigiosos, sino que  YA PASARON por todas las etapas del juicio. El Banco ya las recuperó y están listas para ser adjudicadas y escrituradas a tu nombre. Ya no hay ni subastas ni almonedas adicionales.

 

2. Te vas por la libre y compras una propiedad que nadie más quiso en la subasta. Normalmente son las más baratas y están ubicadas en las peores zonas de la ciudad (no te lo recomiendo).

 

Entonces, la mejor alternativa en mi opinión es “subirte al barco” con una empresa que se dedique a comprar propiedades en bloque (al mayoreo) para que puedas escoger una buena opción a un buen precio y en una buena zona para que puedas re-venderla fácilmente.

 

Como todo negocio, TRIOMPHE te cobrará una comisión por este proceso, pero te acompañará en todo el proceso de Adjudicación (los trámites necesarios para que la propiedad quede a tu nombre), te ayudará a minimizar los impuestos a pagar por tu adquisición y, si llegase a ser necesario, te apoyarán con el “trabajo sucio” de sacar los inquilinos de la casa, si es que aún no se han ido por voluntad propia para cuando la propiedad ya sea legalmente tuya.

 

El único “problema” que le veo a todo esto es que tienes que pagar la propiedad en una sola exhibición.

 

Por ejemplo, si quieres comprar un departamento valuado en 1 millón 500 mil pesos pero, por ser remate bancario, te va a costar 800 mil pesos, debes liquidar esos 800 mil pesos de un solo golpe y, además, tener dinero suficiente para pagar también de contado todos los trámites de adjudicación y escrituración.

 

En este ejemplo, deberías tener cerca de 1 millón de pesos disponibles para llevar a cabo esta inversión.

 

Aunque puedes invertir en casas o departamentos desde 300 mil pesos pero no te lo recomiendo mucho; es mejor hacerlo con propiedades que cuesten más de 500 mil pesos porque el proceso es mucho más rápido y menos problemático, además de que las vas a poder vender por encima del millón de pesos, haciendo tu negocio mucho más rentable.

 

En resumen, te recomiendo entrarle a este negocio solamente si tienes la solvencia suficiente y hacerlo con empresas serias como TRIOMPHE, que ofrecen propiedades que ya pasaron por todas las etapas de Emplazamiento, Presentación de Pruebas, Sentencia y Remate, es decir, que ya están en proceso de Adjudicación (listas para ser escrituradas a tu nombre). Esto te evitará muchos dolores de cabeza y posibles fraudes.

 

Definitivamente es una alternativa muy atractiva para invertir ya que es bastante rentable y segura. La alta demanda de casas y departamentos y el incremento de los costos de materiales hacen que sea virtualmente imposible que pierdas dinero en este tipo de inversiones.

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